Hierdie nugtere, rasionele – en skrikwekkende – ontleding deur die Instituut vir Rasseverhoudinge is 'n klassieke illustrasie van die 'gekookte padda-sindroom waar Suid-Afrikaanse grondeienaars in a gevoel van valse sekuriteit deur banke gretig om regerende politici tevrede te stel. Dit is onder baie voorbeelde van sosialistiese bevel-en-beheer-beleid-kruipery wat dreig om hierdie land verby ekonomiese lewensvatbaarheid te stoot. Dit lyk of banke en baie groot besighede gegroei het van kragtige paddavissies wat in lou water floreer tot inerte, volgroeide paddas in vinnig warm water, en die IRR skree vir hulle om wakker te word en uit te kom. Voordat hulle ineenstort onder die gewig van onbetaalde lenings, aangesien die jongste EWC-konsepwetsontwerp die ANC-kaders mag gee om onteien sonder enige vergoeding, wat grondeienaars (stedelike en plattelandse) sonder gereed kontant laat om uitstaande lenings terug te betaal. Geen pryse om te raai wat met die eiendomsmark gaan gebeur nie. 'n Voorbeeld van die oënskynlik gehipnotiseerde toestand van leners is die openbare verklaring deur SA Home Loans wat 'n naïewe vertroue in die EFF-geleide EUK toon. Dit sê die regte van alle partye sal in enige onteieningsprosesse oorweeg word en dat dit geen rede het om te glo dat residensiële eiendomme geraak sal word. Glad nie so nie, sê die IRR. Lees verder ... Verhaal met vergunning van Die Daaglikse Vriend. – Chris Bateman
Moenie die outjie onder die EWC-bus gooi nie
Deur Frans Cronjé*
Verlede week het die verbandleningsfirma SA Home Loans op sosiale media gesê dat in die geval van 'n kliënt se eiendom wat onteien word, die kliënt aanspreeklik sal bly om die uitstaande verbandbalans te vereffen. Ons navrae dui daarop dat firmas regoor die finansiëledienstesektor 'n soortgelyke rigting inslaan. Dit beklemtoon die diep kommerwekkende morele, wetlike en finansiële gevolge van die regering se voorstelle vir onteiening sonder vergoeding (EWC).
Dit is, woordeliks, wat SA Huislenings op Twitter te sê gehad het:
"In die geval van onteiening sal die verbandbetalings steeds aan die verbandlener verskuldig wees. Ons verstaan egter dat die regte van alle partye in enige onteieningsprosesse oorweeg sal word en het geen rede om te glo dat residensiële eiendomme geraak sal word nie."
Breek daardie stelling af in sy samestellende dele en oorweeg dit een op 'n slag.
Of verbandhouers leners kan of moet terugbetaal in die geval van 'n onteiening, word 'n gebied van betwisting. Die huidige konsep van die Onteieningswetsontwerp van 2019 – wat waarskynlik in werking gestel sal word sodra die regering sy EWC grondwetlike wysiging in die sakkie – sê dat die verband outomaties beëindig sal word op die datum van onteiening, wanneer eienaarskap na die staat oorgaan. Dit beteken dat die uitlener (byvoorbeeld 'n bank) nie meer die eiendom kan afsluit noudat dit deur die regering besit word nie.
Die lening wat deur die verband verseker word, kom egter nie tot 'n einde nie. In plaas daarvan is die gewone reël dat die onteiende eienaar steeds die lening aan die bank moet afbetaal. Dit kan egter vir die eienaar moeilik wees om te doen waar vergoeding minimaal is en veral waar EWC van toepassing is.
Indien 'n mate van vergoeding betaalbaar is, beveel die Onteieningswetsontwerp dat dit tussen die lener en sy of haar bank verdeel moet word, volgens die ooreenkoms wat tussen hulle bereik is. (Indien geen ooreenkoms bereik is nie, sal die vergoeding aan die Meester van die Hooggeregshof betaal word tot tyd en wyl die dispuut opgelos is.)
'n Soortgelyke situasie geld onder die huidige Onteieningswet van 1975, wat ook bepaal dat die verband op die datum van onteiening tot 'n einde kom. Die kritieke verskil is egter dat die vergoeding betaalbaar kragtens die Wet markwaarde is, plus 'n verdere solatium. Hierdie bedrag sal oor die algemeen die uitstaande lening oorskry, wat dit relatief maklik maak vir die onteiende eienaar om te betaal wat hy of sy nog skuld.
As EWK egter van toepassing is – of as die vergoeding wat betaal is ver onder die bedrag van die uitstaande lening is – dan ontstaan baie moeilike kwessies.
Die eerste komplekse vraag is of dit, in die EUK-situasie, moreel geregverdig is om die onteiende eienaar te verplig om die uitstaande skuld op die eiendom wat van hom of haar gekonfiskeer is, te betaal.
Onteiening word deur politici, die regering, beleidmakers en aktiviste voorgehou as 'n 'maatskaplike goed' en as 'n sleutelmiddel om onder meer regstelling, voorspoed en sosiale kohesie te bewerkstellig. President Cyril Ramaphosa het dit eenkeer voorgestel EWC sou meebring 'n Tuin van Eden. Sommige sakeleiers het ook op rekord gegaan om te sê dat hulle die beginsel van onteiening ondersteun.
As onteiening 'n maatskaplike goed is, en die land as geheel sal dus daarby baat vind, dan moet die koste wat ook al aan enige onteiening verbonde is, deur die breër samelewing gedra word en nie deur onteiende individue nie. Gevolglik moet die koste van lenings wat uitstaande bly na EWC-onteienings deur belastingbetalers gedra word.
Terselfdertyd voer sommige politici en aktiviste aan dat dit verkeerd is om te verwag dat vergoeding betaal moet word vir onteiende eiendom aangesien alle grond onbehoorlik bekom is – en daarom onbehoorlik bevoordeel het vir diegene wat daarmee gehandel het. Maar daardie argument sal net soveel van toepassing wees op banke en hul aandeelhouers as op individuele huiseienaars.
Politieke oorwegings is ook relevant. Sommige banke en ander finansiëledienste-instellings, insluitend hul direkteure, was instrumenteel om die Ramaphosa-administrasie aan bewind te help deur hul finansiële ondersteuning, steunwerwing en verwante aktivisme. Hulle het mnr Ramaphosa sterk onderskryf toe hy in Februarie 2018 president geword het, en hom herhaaldelik uitgebeeld as 'n toegewyde hervormer wat vertrou kan word om die land op die regte pad te plaas.
Die 'Save South Africa', 'Vote Cyril', 'Make Cyril Strong', en 'CR17' veldtogte, ondersteun en gefinansier deur baie invloedryke figure in die sakewêreld en hul verteenwoordigers, was waarskynlik genoeg oortuigend onder middelklas kiesers om die gekombineerde te bevorder. African National Congress (ANC)/Economic Freedom Fighters (EFF) deel van die stemme bo die twee-derdes vlak wat nodig is om die EWC grondwetlike wysiging deur die Nasionale Vergadering te dwing (die ANC/EFF kollektiewe stem het te staan gekom op 68.3%). As die gesamentlike ANC/EFF-stem minder as twee derdes gebly het, sou mnr Ramaphosa steeds tot president verkies gewees het – maar die bedreiging vir eiendomsreg sou baie verminder het. Dit is ontstellend dat baie besighede, hul direkteure en die breër georganiseerde sakegemeenskap so laat as 2019 voortgegaan het met veldtogte vir 'n groter ANC-aandeel van die stemme, wat gewild geword het as die 'mandaatdrempel'-argument, al was die EUK-risiko reeds groot skrywe en die IRR en ander organisasies het die gevare van 'n tweederdemeerderheid vir die ANC en EFF luidkeels gemerk. Vir daardie selfde instellings en mense om nou terug te staan en te sê dat hul kliënte alleen die EWC-koste moet dra, lyk besonder onregverdig.
Dit bring ons by die tweede deel van die SA Huislenings se stelling: 'dat die belange van alle partye oorweeg sal word'. Juridies is dit baie wat in die vooruitsig gestel word onder die 2019 Onteieningswetsontwerp. Dit eggo ook wat artikel 25 van die Grondwet tans vereis.
Artikel 25 bepaal nou dat die onteiening van eiendom gepaard moet gaan met die betaling van 'regverdige en billike' vergoeding. Die vergoeding betaalbaar moet ook ''n billike balans' tussen die openbare belang by grondhervorming en die belange van die onteiende eienaar vind. Die artikel gee ook aan die howe die taak om in die lig van hierdie kriteria oor die bedrag van vergoeding te besluit. Die ANC wil egter nou die howe van sulke besluitneming uitsluit. Dit sal vermoedelik poog om die te verander Konsep Grondwet Agtiende Wysigingswetsontwerp van 2019 – wat nou oop is vir openbare kommentaar tot 29 Februarie – om dit te bereik.
Die ANC is vaardig om beleids-'inkrementalisme' of beleid-'kruiper' te gebruik om sy langtermyndoelwitte te bereik. Dit is besonder vaardig om soms terug te tree van eise wat dit gestel het om die samelewing in 'n valse gevoel van veiligheid te laat inswem. Kort voor lank sal die organisasie egter daardie selfde eis hernu, of oorskuif na 'n ander wat ewe of meer skadelik is.
Ons in die IRR volg hierdie proses met betrekking tot EWC vir meer as 'n dekade en die patroon is onmiskenbaar. Wat die ANC se jongste eis duidelik wys, is dat die regerende party hom beywer vir 'n nuwe eiendomsregte bedeling waarin amptenare (sy ontplooide kaders) sal besluit wie toegang tot eiendom het en op watter voorwaardes. Die huidige 'regverdige en billike' regime is dus op pad uit. So ook is die huidige klem op die behoefte om maatskaplike belange te balanseer teen dié van geaffekteerde individue.
’n Derde standpunt wat SA Huislenings inneem, is dat hulle geen rede het om te glo dat beslag gelê sal word op residensiële eiendomme nie. Dit dui daarop dat hulle uit voeling is met EWC-ontwikkelings.
Verskeie politieke leiers sê al geruime tyd dat grondhervormingspogings op beide landelike en stedelike gebiede gefokus sal wees. Baie van hierdie leiers is in die EFF, maar die EFF is ideologies verbonde aan die ANC en gee dikwels stem aan doelwitte wat die ANC in werklikheid deel. ’n Formele ANC/EFF-alliansie kan ook oor die volgende dekade gesluit word – en besprekings hieroor duur voort. Beskou die EFF as die skerp punt van die EUK-spies, met die 'meer gematigde' ANC as die skag. Maar selfs daardie vermeende verskil word minder duidelik.
Dat stedelike huise in die EWC-vuurlyn is, is ook nou duidelik uit die bewoording van die Konsep Grondwetwysigingswetsontwerp. Dit bepaal dat beide grond 'en die verbeterings daarop' onteien mag word vir 'nul' vergoeding. 'Verbeterings' sluit duidelik huise (en ander strukture) in beide landelike en stedelike gebiede in.
Sommige waarnemers hou vol dat grondhervorming tot landelike eiendom beperk is, maar dit is eenvoudig nie die geval nie, soos baie politici en beleidmakers duidelik gemaak het met verwysing na stedelike behuisingsongelykhede en -tekorte. Die regering was ook baie krities oor wat dit 'n 'gebrek aan transformasie' in die eiendomsektor in die algemeen noem, en die vang van stedelike eiendom in die breër EWC-net sal die regering en die ANC aansienlike hefboomwerking oor alle rolspelers in die stedelike eiendomsbedryf bied. van ontwikkelaars tot eienaars, banke, ander leners, eiendomsagente en versekeraars. Oorweeg verder hoeveel staatskapingverdagtes in daardie regering bly en die kolletjies waarheen dit kan lei, verbind hulself.
Kom ons keer terug na SA Huislenings se standpunt dat hul kliënte nog baie jare moet voortgaan om effekte te diens vir bates wat hulle nie meer besit nie. Twee punte staan hier sentraal. Die eerste is dat as banke nie die geld wat hulle geleen het terugkry nie, hulle hul fidusiêre verpligtinge teenoor deposante sal verraai en hul besighede sal waarskynlik in duie stort. Laat banke en ander verbandleners begin ondergaan en jy presipiteer 'n ketting van gebeure wat kan uitloop op 'n ineenstorting van die hele banksektor. Tweedens moet die ooreenkomste wat banke met hul kliënte onderteken het hul bindende regskrag behou as die oppergesag van die reg nie ook in duie wil stort nie.
Terselfdertyd werk finansiële instellings in 'n ekonomie waarin reguleerders aansienlike diskresionêre bevoegdhede het. Baie mense vrees dus verstaanbaar die gevolge daarvan om aan die verkeerde kant van die politieke vergelyking te kom. Maar as enige van hulle dink dat hulle al hierdie druk kan omseil deur hul kliënte onder die EWC-bus te gooi, is hulle heeltemal verkeerd.
Banke en ander leningsinstellings sal natuurlik sukkel om te oorleef as aansienlike skuld deur baie onteiende eienaars onbetaal bly. Hulle kan egter ook nie realisties skuldinvorderaars op daardie ongelukkige individue plaas wat die slagoffer van EWC word nie. Eienaars van onteiende eiendom sal diep getraumatiseer en in erge finansiële nood verkeer. Baie sal finansieel geruïneer gewees het. Hulle gaan nie net die volgende oggend terug werk toe, in nuwe huise intrek en aangaan met hul lewens asof niks gebeur het nie.
As sommige onteiende eienaars steeds ander bates besit, sal SA Huislenings daarop probeer beslag lê – in 'n vlaag van sekondêre batebeslagleggings? Stel jou die opskrif voor, 'SA lener dwing familie op straat', met gepaardgaande foto's van ongelukkige kinders, tasse in die hand, met nêrens om heen te gaan nie. Tog is dit presies die situasie wat SA Huislenings en ander leners in die gesig staar.
Sekondêre beslagleggings van hierdie soort sal ook die ekonomie in nog dieper nood laat val en batewaardes in die ekonomie laat daal. Wie sal ooit weer eiendom in Suid-Afrika koop? Wie sal 'n verbandlening aangaan? Die eiendomsmark sou binnekort in vryval wees, met eienaars wat probeer om geld uit te betaal en te red wat hulle kan. Uitleners het dalk nog nie die omvang van die katastrofe wat waarskynlik sal ontvou, verstaan nie.
Gegewe hierdie baie kommerwekkende wetlike, morele en praktiese realiteite, sou SA Huislenings beter gedoen het om te waarsku teen die enorme risiko's wat EWC vir die hele samelewing inhou; beklemtoon sy eie verbintenis om alle hangende EWC-wette in die openbaar teen te staan; beklemtoon sy bereidwilligheid om, ingeval sy kliënte te staan kom voor die onvergoedde onteiening van die eiendomme wat hulle besit, alles in sy vermoë te doen om die bedrag van hul uitstaande lenings van die regering van Suid-Afrika te verhaal – die instelling wat die krisis teweeggebring het; en, laastens, om te erken wat nou blyk, dat moet die grondwetwysiging en Onteieningswetsontwerp deur die Parlement goedgekeur word soos die ANC in die vooruitsig stel, dan sal Suid-Afrika op die rand van 'n afgrond kom staan waaruit sy ekonomie vir 'n baie lang tyd dalk nie sal herstel nie.
- Frans Cronjé is opgelei aan St John's College in Houghton en het 'n PHD in scenariobeplanning. Hy is al 15 jaar by die IRR en het sy Sentrum vir Risiko-analise gestig as 'n scenario-gefokusde navorsingseenheid wat die strategiese intelligensiebehoeftes van korporatiewe en regeringskliënte bedien. Dit gebruik diepgaande data-analise en eerstehandse politieke en beleidsinligting om groepe met belange in Suid-Afrika te adviseer oor die waarskynlike langtermyn ekonomiese, sosiale en politieke evolusie van die land. Hy het verskeie honderde Suid-Afrikaanse korporasies, buitelandse beleggers en beleidvormers geadviseer. Hy is die skrywer van twee boeke oor Suid-Afrika se toekoms en scenario's uit daardie boeke is na raming aan 30 000 mense voorgelê. Hy skryf 'n weeklikse rubriek vir Rapport en doseer scenario-gebaseerde strategie aan die sakeskool van die Universiteit van die Vrystaat.
- Die IRR veg EWC met elke hulpbron wat hy besit. Maar ons het jou hulp nodig. Word 'n Vriend van die IRR as jy nie reeds een is nie deur jou naam na 32823 te SMS of te klik na hierdie skakel. Elke SMS kos R1. Bepalings en voorwaardes geld.
artikel deur BizNews